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如何打房地产广告

　在房地产广告满天飞的年代，我们看到很多楼盘的广告宣传文案，称该楼盘距离地铁站、机场多少公里？具有多大的升值空间以及未来规划有哪些商业配套等。但这些广告发布是否合规，相信大多数人不是很了解。作为房地产公司的法务，相关宣传部门在制作楼书及广告文案时，哪些广告语不得出现在广告文案中，也是我们日常需要关注的风险点。

　　一、定义

　　《房地产广告发布规定》第1条规定了房地产广告的定义，房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

　　居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。

　　销售楼书及广告是开发商销售阶段的重要手段，销售楼书及广告的内容往往会影响买受人的购房预期及购房意向，因此，销售楼书及广告也成为了政府监管的正要内容。

　　一、不得发布广告的房地产有哪些：

　　01

　　在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

　　02

　　在未经国家征用的集体所有的土地上建设的

　　03

　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

　　04

　　预售房地产，但未取得该项目预售许可证的

　　05

　　权属有争议的

　　06

　　违反国家有关规定建设的

　　07

　　不符合工程质量标准，经验收不合格的

　　08

　　法律、行政法规规定禁止的其他情形

　　三、发布房地产广告，应当具有或提供相应真实、合法有效的证明文件

　　01

　　房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明

　　02

　　建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书

　　03

　　土地主管部门颁发的项目土地使用权证明

　　04

　　工程竣工验收合格证明

　　05

　　发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明

　　06

　　中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明

　　07

　　确认广告内容真实性的其他证明文件

　　三、房地产广告中禁止性规定有哪些

　　01

　　房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚

　　02

　　房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

　　03

　　房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

　　04

　　房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

　　05

　　房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺

　　06

　　房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置

　　07

　　房地产广告中不得含违反国家有关价格管理的规定

　　08

　　房地产广告中不得含对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传

　　09

　　其他《广告法》禁止性规定。

　　【行政处罚】京工商朝处字〔2017〕第1123号

　　2016年9月20日至2017年4月1日期间，当事人通过网站（www.5i5j.com）对外宣传“…朝外配套九年学府…”、“配套是朝阳外国语九年连续教育，不用担心孩子教育问题”等内容，北京市工商行政管理局朝阳分局以“房地产广告中含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”为由做出行政处罚，罚款10000元。

　　五、房地产广告中应当注意的规定有哪些

　　01

　　房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积

　　02

　　房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

　　03

　　房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

　　04

　　房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

　　05

　　房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

　　06

　　房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确

　　07

　　房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明

　　08

　　房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期

　　09

　　房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

　　10

　　房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处

　　【行政处罚】京海市监工罚（2020）56号

　　北京京雁置业有限责任公司委托北京天象世纪国际广告有限公司发布户外房地产广告，广告发布内容为“水岸雁栖 国际会都赋能 世界级科学城加持”。当事人在房地产广告宣传中没有载明开发企业名称；且怀柔科学城目前还在规划阶段，没有在广告中载明“规划”字样。北京市海淀区市场监督管理局以“北京京雁置业有限责任公司违反了《房地产广告发布规定》第七条第一款第（一）项的规定，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（一）开发企业名称。违反了《房地产广告发布规定》第十二条的规定，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”为由作出行政处罚，罚款10000元。

　　六、建议

　　1、房地产企业在发布广告时应严格遵守相关法律法规中的“禁止性规定”及“应当性规定”，发布广告内容务必真实、准确，不得涉嫌虚假宣传、夸大性用语。同时广告内容建议交由外部律师或公司法务审核确认，确保广告内容合法合规。

　　2、房地产广告如涉及楼盘价格的，应明确价格时效性，避免给大众造成误解。

　　3、如委托第三方广告代理公司制作、发布广告的，应当在广告发布合同中明确约定广告内容应符合法律法规规定，不得侵犯其他方知识产权，如因广告代理公司原因导致房地产企业受到行政处罚或产生其他损失的，第三方广告代理公司应承担赔偿责任。